我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：汉叔，你好，观望了好久武汉的楼市不敢出手，现在想在武汉买房是个好时机吗？未来武汉的房市还会发生大变化吗？

　　汉叔：你好，现在不是买房的最好时机，但是比如你要面临结婚啊，小孩上学这些问题，不得不买房，市场大环境是非常的不明朗，不确定的因素太多了，而且这种情况估计还是持续很长一段时间，现在整个楼市的话，几乎所有的楼盘都已经降价一两年了，送装修，送车位，甚至还有零首付的，反正房价暴涨已经是不可能的。

　　汉叔：你爱游戏好，有资金实力首选主城区，优先选择武昌、江汉、江岸、洪山。二环内各方面都比较成熟，适合自住，如果投资，选二环到三环这种发展还不是很成熟，未来还有发展空间的区域，另外像江景资源也是不可复制的或者内环核心地段的房子都可以长期持有。远程区预算有限的关注青菱湖 ，临空港、宋家岗，青菱湖可以承接人口外溢，宋家岗在2号线附近，临空港有金山大道自家方便，至于不限购的地方自住买没问题，投资回避。

　　提问：汉叔，你好，我是外地人，在武汉工作，但是没有这里的户口，想给我妈买一套汉口中心区的小公寓，主要为了自住兼投资，有没有60平以内的小面积楼盘可以推荐呢？

　　汉叔：你好，基本上没有能够兼顾自住和投资的房子，所以在买房前要考虑清楚自己的需求。自住主要看交通学区等各种生活配套，投资主要看发展前景，而且投资比较复杂，对人的全面素质要求较高，如果不了解投资，也没有买房经验，不建议盲目买房投资。公寓类产品涨幅较低，同期的70年大产权住宅涨幅明显，投资回报率较高，建议破限购以后买后湖板块的小户型。如果一定要买公寓类产品，汉口流动性较好的一些公寓可以适当考虑，但是购买时要注意价格，价格控制在周边住宅价格的5~6折是比较合理的，可以放心买入。

　　提问：汉叔，昨天看到讨论投资准电梯房，我正好最近也在看二手房。我想问一下老公房优缺点是什么，我最近 有打算买97年的武昌区铁机路铁机西区（最高7层），怕以后不好出手，看目前的趋势感觉以后会装电梯，可以入手吗？

　　汉叔：你好，95年以前的老公房，以后流动性不好，可以博拆迁机会，但是风险较大。95年以后的，现阶段挺适合购买。7层老公房如果折价多，可以考虑购买，无论以后加不加电梯都可以入。如果不加电梯，你买的便宜，卖的便宜也不会吃亏。而且随着房价未来继续涨价，刚需人群不会因为没有电梯而太矫情的，当然，加了电梯就有可能暴击，所以换做是我，我会买老公房的顶楼而非低楼层。另外，正反因素我再各提一点，铁机西区属于武昌区教育局职工福利房，整体居民素质应该是不错的。反面：如果你平时开车，购买老公房一定要、一定要、一定要考虑车位问题! 重要的事情强调三遍。武汉买房建议，详见知识星球内部《武汉最不能买的几类房产》。

　　汉叔：你好，不要在三环外刚需楼盘扎堆的地方去买大户型，超过120平以上的都要慎重，因为你在刚需楼盘里边买140平，150平这种大平层，它的这个社区的配套和品质是支撑不起这种改善的，后期的流通性会非常的差。不要在三环内买120平以上的这种中间连廊户或者是全朝南的户型，因为线平是完全可以做到边户的三房的，而且120平已经达到了改善的面积，总价是不低的，你买到了中间的连廊户，通风采光不太好，那么你就得要再次的置换，这个成本是很高的。能买进三环内，不要买三环外，非要在三环外买房的话，那你就要看你能看到的配套，优先选地铁口，然后买楼下有学校的，偏就偏一点，但是你要优先考虑到家人的交通出行，还有孩子的读书，后期你在流通的时候，你未来的买家也会优先考虑，这两点要记住了。现在买房自住为主，要务实一点，不要老想着买房能翻倍，也不要给自己压力太大