针对物业服务合同纠纷案件业主抗辩意见多、物业公司提交证据意识不强、物业费酌情减免裁量标准不明确不统一等案件特点，为推进物业公司提升服务水平，推进物业服务合同纠纷案件的诉前调解，滨海新区法院汉沽中心法庭设计并使用了“物业服务合同纠纷案件审判要素表”，并在天津市首次向诉前调解组织推广，助推此类案件提质增效、指导诉前调解组织依法调解。

　　为提高案件审理效率和统一审理标准，精确、全面设置此类案件的审判要素，汉沽中心法庭深度结合审理物业服务合同纠纷案件发现的问题，依照《民法典》关于物业服务合同纠纷的立法精神和《物业管理条例》的相关规定，制作了《物业服务合同纠纷案件审判要素表》，将是否存在物业服务合同、物业服务合同的效力、服务期限和收费标准、物业服务内容和具体履行情况、催要物业费情况和方式、对车位费的约定和收费标准、小区是否存在公共收益及是否公示等全部列入要素表，总计35项具体考量内容。该要素表有助于引导物业公司更高效、便利地参与诉讼、积极举证，有利于便于业主明确抗辩意见积极应诉，亦有助于法官审判提质增效、促进此类案件价值取向和释法统一。

　　物业服务是一个长期动态过程，审查物业服务质量难度大，这亦是致使物业服务合同纠纷反复发生、越积越多的重要原因。为充分发挥司法裁判的示范引导作用，针对酌情减免物业费标准不统一、裁判依据不充足等问题，汉沽中心法庭经过多方调研后，创新性地将滨海新区专业化物业管理住宅小区星级评价考核结果作为此类纠纷的重要审查因素、与业主的抗辩意见、物业费标准和服务等级、实地调查情况和小区收费比例等作为综合考量物业服务质量的五大因素，对年度考评中获五星级的企业和被评为一级或上服务黑榜的企业明确区别裁判标准。该要素的设置将滨海新区物业管理考核的硬指标与以事实为依据进行裁判相结合，有利于行管管理数据在司法裁判中得到合理运用，也有助于司法裁判结果更具有明确的导向性，推动物业服务公司依据行政考核办法提升服务水平、积极参与社区治理、注重提高业主满意度。

　　针对此类纠纷中业主抗辩意见多且存在信息碎片化等情况以及业主日常生活影响较大的电梯定期检验、消防设施维护、水暖管道疏通、使用维修金维修公共区域等事项，汉沽中心法庭结合信用中国、天津市市场主体信用平台所公示的信息类别，将物业公司是否受过行政处罚、物业服务事项是否委托第三方、委托第三方的合同履行情况等列入审判要素表，注重充分利用特种设备监督、消防、城市管理等部门的专项行政管理数据，综合审查物业服务合同的履行情况，结合双方的举证厘清事实，保障此类案件的裁判依据更加充分、裁判标准更加明确。

　　针对物业服务合同纠纷涉及面广、案件量大等特点，汉沽中心法庭将《物业服务合同纠纷案件审判要素表》积极推动至社区、物业公司及特邀调解员，目前庭内特邀调解员截止至8月份调解物业纠纷306件，指导已录入三进平台的调解员调解物业纠纷377件，从多角度全方面积极解决物业费缴纳问题，加大了基层治理力量，将物业公司与业主之间的矛盾化解至基层，并能重点推进物业纠纷案件裁判标准统一。

　　下一步，新区法院会进一步指导辖区调解组织对该要素表的使用，同时将深入研究各项要素对此类案件的影响程度，推进此类案件裁判尺度更明确统一，兼顾意思自治和法律秩序，实现双方当事人之间的利益平衡和权利救济。

　　原标题：《“滨城”新“枫”景（六）：滨海新区法院设计物业服务合同纠纷案件审判要素表并首次向调解组织推广使用》

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