ayx爱游戏体育官方网站近日，一份罗湖区清水河街道的——《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（简称《通告》）在坊间流传。这份《通告》显示，清水河街道办拟适时对红岗花园小区1-7栋启动旧住宅区自筹资金改造摸底调查。（详情：）

　　在我们日常咨询业务开展的过程中，也经常能遇到居民主动咨询旧住宅区改造相关事宜，希望政府能协调市场主体介入意愿改造强烈的旧住宅区，改善居住品质。但基于目前市场低迷影响之下，市场主体对于旧住宅区改造多持谨慎投资态度，因此对于业主改造意愿强烈的旧住宅小区，如何推动自身小区改造成为业主迫切期盼。业主自筹资金推动小区改造或将破解当前市场低迷市场主体不愿投资参与改造与业主翘盼旧住宅区改造的矛盾点。

　　据了解，深圳正拟定业主自筹的旧住宅区改造模式相关政策。其实在国内其他地区，已经有实施成功或正在推进的案例，比如杭州的浙工新村、北京的桦皮厂胡同8号楼、广州的集群街2号等。本文将结合各地旧住宅区改造业主自筹模式相关政策及案例，聚焦业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面全方位解析。

　　2024年4月1日，浙江省住房和城乡建设厅等部门印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），明确坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”原则，引导群众从“要我改”到“我要改”转变，推进老旧小区改造自主更试点工作。

　　项目位于潮王路与上塘路交叉口东南。原有13幢房屋，均建于20世纪80-90年代，浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

　　项目原现状建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，还将活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1，规划建筑面积增加1.35万㎡。新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。

　　2015年8月，浙工新村的4幢危房列入了“2015-2017三年行动计划”解危名单，由于改造资金、改造方式等原因，改造首次熄火；2018年，该项目改造工作再次启动，因改造意愿不足，再次搁浅；2021年，在朝晖街道大木桥社区召开了一次关于改造的说明会；2023年4月份项目启动、6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月取得施工许可证并完成拆房；2023年11月28日，该项目正式开工。

　　整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，占比89%，其余资金由政府专项资金解决。

　　2020年7月1日，北京市规划和自然资源委员会等部门印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（以下简称《意见》），明确危旧楼房可由多方主体，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

　　北京西城区桦皮厂胡同8号楼，建成于上世纪70年代，由于年代久远，存在主体结构老化、墙体开裂等安全隐患，空间布局不合理、配套设施不完善等问题亟待解决，且认定为D级危房，居民改造愿望强烈。

　　2019年街道和社区探索推进以民意立项的方式；2020年7月，《意见》出台，为本项目实施路径顺利推进提供政策支撑；2022年11月，在社区指导下，桦皮厂8号楼还成立了业委会；2023年4月27日，居民100%完成签约；2024年5月28日已回迁交付，房产证产权为70年。

　　本项目房屋采用混凝土模块化的建设方式，整体单位造价8641.79元/㎡，其中政府出资比例占比68%，业主出资比例32%，每户出18万至23万元不等，居民从迁出到精装交付、回搬入住，仅需3个月左右，减少了异地安置对原住居民生活的影响。

　　2024年6月20日，16届73次广州市政府常务会议审议通过《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》），规定了城镇危旧房改造的适用范围、基本原则、改造模式、改造资金筹措等内容。

　　所谓“危旧房”，指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。

　　该项目位于广州市花都区新华街丰盛社区，作为广州开创城市有机更新的首个试点项目，也是全省首例多业主筹资、政府适当补贴拆危建新试点项目。该楼栋建于20世纪70年代，占地面积342.4平方米，为五层混合结构，房屋本体损坏严重，经鉴定为D级危房。建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。由于住户改造意愿强烈，具备依法实施翻建的条件，花都区研究出台相关试点政策文件，鼓励权属人自行委托广州花都城市建设投资集团有限公司（区属国企）作为实施主体开展拆除重建具体工作，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，对房屋进行成套化改造。经初步估算，项目总投资约785万元。

　　2023年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动，集群街2号楼在项目改造范围内，被纳入多产权业主危房拆建试点；2023年11月，居民大会讨论、投票确定自拆自建；2024年3月18日，花都区集群街2号正式开拆；2024年5月27日开工建设，预计今年年底建好，明年春节前居民就能住进新家。

　　综合以上案例分析，现行旧住宅区业主自筹的改造模式，或更将迎合当前市场环境。依据“谁投资、谁收益”的大原则，推动旧住宅区更新改造。

　　业主出资：旧住宅区业主自筹改造模式资金绝大部分由业主自筹，单户自筹成本单价与项目住宅建安成本单价基本持平。针对于改善性住房需求的业主，可选择增购住房面积，增购成本参考项目整体综合改造成本或市场评估价等方式确定。

　　政府支持：业主核心关注的是资金成本、过渡安置及项目具体由谁来实施更有保障。一是政府可提供财政资金及专项资金等支持项目改造，如租金补贴、装修补贴、搬迁补贴、改造成本补贴等；二是政府可给予业主租金补贴或直接提供保障性租赁房屋，保障业主过渡安置期间的住房需求；三是针对资金困难户，政府可协调银行机构提供低息贷款等金融扶持政策，且针对原租户在改建后仍可提供租赁住房，租金参考公租房相关标准；四是协调市区国企作为项目实施主体，具体推进实施，更能让业主感到有保障。五是从政策上约束明确成立业主委员会（具体名称各地稍有差异），对项目资金使用及实施推进起到监督的作用，确保项目能落地；六是出台优惠政策，如可增容公配建面、流程审批简化、产权登记等，提供政策路径支持。

　　实施主体：目前新增和存量旧改项目推进普遍受当前市场所影响，且市场业务机会少，市场主体势必要转变投资战略。当前，业主自筹类旧住宅区改造模式或是新的投资机遇。市场主体可通过前期工作推进绑定后期工程代建业务，且在业主自筹、政府补助等资金渠道加持下，前期资金投入成本较少，后期开发建设有银行支持，是属于小而美的项目，值得一试。值得注意的是，该模式开发主体目前更倾向于市区属国企。

　　综合改造效益：对于业主而言，改造效益最直观体现就是房屋改造后价值的变化和居住品质的提升，且土地年限重新计算；有利于政府解决民生问题，且增量房源除满足业主改善性住房需求，也可增加保障性住房供应，满足社会刚需住房需求；市场主体则可通过旧住宅区改造代建业务在当前收缩的市场环境下继续生存。可见，是多方受益的局面。

　　过往深圳拆除重建类旧住宅区更新改造聚焦城市更新和棚户区改造，其中棚户区改造改造由政府赋能市区属国企主导推进为主，注重公共利益，项目利润空间有限，市场积极性不高。目前棚户区改造模式已逐渐退出历史舞台；拆除重建类城市更新改造模式在现行市场环境下，因资金风险大、涉及权利人多及拆迁推进困难等，市场主体观望居多。但现状仍有较多年限久远的旧住宅区期盼更新改造，事关民生问题。

　　旧住宅区更新改造核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造。首先，资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建等资金投入问题；其次，资金回笼实现项目资金闭环的关键，以论证项目是否具备经济可行性；再者，开发主体选定是解决项目由谁具体实施推进，确保项目能落地实施，是项目具备实施可行性的关键。

　　未来深圳旧住宅区更新改造探索业主自筹模式，即可围绕着业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”为原则，制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比例商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力，实现业主自筹类旧住宅区改造模式可持续发展。

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