在日本购买房子的时候，我们会收到一个很重要的文件：《重要事项说明书》。但是，重要事项说明书里记载的内容，很多都是专业词汇，虽然会有解释，但往往还是很难理解透这些词真正的含义。

　　这篇文章，我们就来详细讲解《重要事项说明书》上记载的“都市计划”和“用途地区”。是一篇干货满满的文章，记得收藏和转发给需要的朋友~

　　特别是对于想买日本的一栋楼、买土地投资的朋友，这篇文章将很深入浅出地为你讲解该如何选土地。

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　　内容涉及专业知识，不一定好读，但我们会尽量写得通俗易懂让大家理解这两个重要的概念！

　　都市计划，顾名思义就是对一个城市进行未来的规划和设想。规划之后通过制度、指导和各种维护手段，来真正落实，从而让城市发展得更好。

　　现实生活中，我们经常会碰到有居民反对在住宅周围建设化工厂，或者不少家长会投诉校园周围有游戏厅，影响学生的单纯生活。

　　因此，《都市计划法》就是为了防止这些情况发生，使城市良性发展而制定的法律。

　　这里有两个日本词对咱们读者来说有点陌生：都市计划、市街化。先来简单解释一下：都市计划意思和我们的“城市规划”相当，就是政府对一座城市的整体布局、区域发展的规划方针。

　　市街化（区域）则是在都市计划之下，要进行道路规划、城市建设的地方。这里就有一个重要知识点：市街化区域以及市街化调整地区，这个部分具体下面就会展开。

　　根据《都市计划法》，为了有规划的进行城市开发，日本的土地被划分为“都市计划区”和其他区域。

　　万一有房地产公司等人以“将来会开发度假区”为由，推荐你购买都市计划区以外的土地，你可要小心了，因为这可能是个骗局。

　　为了避免无秩序开发，或者乱搭乱建的建筑物，对今后的地区开发和保护带来问题，我们必须对未来预备要进行城市化的区域设定“准都市计划区”来进行管理。

　　为了在上述“都市计划区”内创造更好的城市环境，必要时可以将都市计划区划分为“市街化区域”和“市街化调整地区域”两部分。

　　一般由县政府决定是否划分区域。当县政府判断没有特别必要划分区域时，也可以不划分。

　　“市街化地区”是已经形成城市化的区域，或者在未来10年内优先有计划实现城市化的地区。

　　换句话说，“市街化地区”是在房地产投资中应该关注的地区，因为这是一个目前正在蓬勃发展，也是在未来10年内将要蓬勃发展的地区。

　　“市街化调整地区”是指，虽然处于未来都市计划中包含的区域，但目前还没有积极城市化。因此，这个地方的基础设施还不完善，楼盘和土地的价格也较低，对于新手投资者来说，这是一个具有挑战性的区域。

　　在都市计划区中，“市街化地区”和“市街化调整地区”以外的地区称为“非线性地区”（下图中的左下角绿色部分）。

　　“非线性地区”是指开发许可非常宽松，但不配套电力、道路等基本城市设施的地区。

　　由于该区域并不是为了给人居住而划分的，因此想要在这区域建造住宅的时候，就需要自己准备通水通电等生活基础设施。这对于新手投资者来说非常困难。

　　说到国内的土地用途，我们能想到的就是住宅用地、商业用地和工业用地。而且不同用地上建造房子，它的性质还会有很大差别。住宅用地上的就是住宅，有70年产权，商业用地上的就是公寓，只有40年产权，而且不享有户口待遇。

　　但在日本，不同用途的土地差异不大。将前面讲解的都市计划中划分的“市街化地区”、“市街化调整区”、“非线性地区”等区域进一步划分，分成13个区域。这13个区域被称为“用途地区”。

　　“用途地区”是指按照用途划分，以形成一个有规划的城市区域。打个比方，由于污染和噪音的原因，工厂和住宅区不能建在同一个地方，小学和公园也不能建在同一个区域。

　　因此，设立“用途地区”，是为了规范区域内建筑的种类、规模、高度。对生活环境进行优化，有效地创造出良好的生活与工作环境。

　　“用途地区”可分为三种类型，住宅用地（8个）、商业用地（2个）、工业用地（3个）。

　　先说说“住宅用地”。住宅用地有以下八种类型：从(1)到(8)，越往下，可以建造的建筑类型越多。

　　(1)第一种低层住宅专用地区以“保护低层住宅的良好居住环境”为目标。因为这个区域有严格的建筑高度限制，只能建三层以下的低层住宅。

　　除了住宅，在这里还能建设神社、托儿所、诊所、公共澡堂、图书馆、老人中心等。

　　但如果你要开设餐饮店之类的店铺，则需要建造商住两用地。（建造店铺的建筑面积必须小于50平米，且占总建筑面积的一半以下）。

　　(2)第二种低层住宅专用地区的目的是“保护以低层住宅为主的良好居住环境”。除第一种低层住居专用地域内可建的建筑外，还能建造建筑面积在150平方米以下、含两层以下的商铺和餐厅。

　　(3)农村住宅地区是2018年新增加的用途地区，其目的是“在促进农业的便利性，保护低层住宅与之相协调的良好居住环境”。这个地域可建一个建筑面积在500平方米以内的农产品直销店或农家餐厅等。

　　(4)第一种中高层住宅专用地区是为了“保护中高层住宅的良好居住环境”。医院、大学和专科学校等均可以在这个区域内建设。另外，建筑面积在500平方米以下的商铺、餐厅、超市也可以建设。

　　(5)第二种中高层住宅专用地区，旨在“保护以中高层住宅为主的良好居住环境”。可建设二层以下建筑面积达1500平方米内的餐饮店、商铺、事务所等设施。

　　(6)第一种住宅地区以“保护居住环境”为目标。不仅是住宅，还可以建设3000平方米内的商铺和事务所、酒店、旅店，以及保龄球馆、滑冰场、击球练习场等体育设施。但由于该地区基本以住宅区为主，游戏厅、卡拉OK店等原则上是禁止经营的。

　　(7)第二种住宅地区以“保护以住宅为主的环境”为目的，允许建设1万平方米以下的商店、餐饮店、酒店、旅馆、保龄球馆、卡拉OK店等设施。

　　(8)准住宅地区的设计是“既要促进适合该地区作为道路两边的特点的商业便利，又要保护居住环境与道路相协调”。形象地说，这里是一个沿主干道建有汽修厂等的区域。建筑面积在150平方米以下的汽车修理厂，建筑面积在200平方米以下的影剧院、电影院，以及仓储等仓库均可建设。

　　(9)近邻商业地区的目的是“为了方便附近住宅居民购买日用品等日常活动”。这里的“近邻”是指“附近住宅区”的意思。在这一区域，商店、餐厅、保龄球馆、剧场、电影院、卡拉OK店、游戏厅等商业设计，基本可以不受建筑面积限制地建设。但由于在住宅区周边，不能建设歌舞厅等娱乐设施。

　　(10)商业地区的目的是“为了提供商业和其他便利”。除了允许在“近邻商业区”可以建设的内容外，也可以建设歌舞厅等娱乐设施。在商业区也可以建住宅，而由于商业设施完善，这些地区会很方便。

　　(11)准工业区的目的是“给不造成环境恶化的工业设施提供便利”。在商业地区能建的建筑基本在这个地区均能建造。

　　与此相配合同时，这个地区还可以不受建筑面积的限制，建设一些没有危险性、不会造成环境恶化的工厂和汽车厂。由于这里不仅可以建造住宅，还可以建商业设施和工厂，所以环境会有些嘈杂。

　　(12)工业区的宗旨是“主要提供产业的便利化”。虽然工业氛围相当浓厚，但还是可以建造住宅。对于店铺和商业设施的监管变得严格。建筑面积在1万平方米以上的商店、饭店、酒店、旅店、卡拉OK店、幼儿园、小学、大学、医院等均不能建设。由于需要照顾在工厂工作的人们的子女，这里可以建立托儿所。

　　(13)工业专属区的目的是“提供工业经营的便利性”。因为这里是工厂的专属区域，所以不能在这里建造住宅。商业设施也有相当严格的规则，商店、餐厅、游戏厅、保龄球馆等设施基本不能建设。但这个区域可以建设1万平方米以下的卡拉OK店和托儿所。

　　不过值得一提的是，在东京23区内，这些土地区分变得越来越不那么明显。因为人口不断流入东京，原本区分好的土地性质起了比较大的变化。比如在传统工业区荒川区，在过去20年里，工业设施为居民地让位，很多工厂相继搬离了这里，变成了居住区。

　　所以，你会在这些地方看到不少工业用地上建造起来的大楼、公寓，而它的价值却不会因为是建在工业用地上而变得更差，相反有时候性价比还比居住用地上盖房还要高。

　　在本文中，我们对“都市计划”和“用途地区”进行了详细解释。当你在听取重要事项的说明时，可能至少听过一次这些词。重要的是要理解透它们真正的含义，将它们作为选择土地和房产时的一个判断标准。

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